Druhá hypotéka: Tipy pro zkušené žadatele

Co si z článku odnést:

• Druhá hypotéka nejčastěji slouží k financování investiční nemovitosti, vyplacení spoluvlastnického podílu nebo rozšíření bydlení.
• Podmínky pro druhou hypotéku jsou podobné jako u první. Klíčová je bonita žadatele, tedy schopnost splácet oba úvěry.
• Česká národní banka nestanovuje speciální pravidla pro druhé hypotéky.
• Banky musí u každé hypotéky sledovat ukazatel LTV. Úvěrové ukazatele DTI a DSTI jsou pouze doporučující, ale banky je často zohledňují.
• Druhou hypotéku lze získat i bez vlastních úspor. Bance lze nabídnout druhou nemovitost, nebo můžete k doplnění vlastních zdrojů využít úvěr ze stavebního spoření.
• Alternativou k druhé hypotéce může být navýšení stávajícího úvěru nebo úvěr od stavební spořitelny.
• Úrokové sazby první a druhé hypotéky se často liší, protože jsou sjednány v různých obdobích a závisí na aktuální situaci na trhu a bonitě žadatele.
• Mezi nejčastější chyby při druhé hypotéce patří přecenění finanční situace, rychlé přijetí první nabídky a nepočítání s možným růstem splátek po skončení fixace.

Řada Čechů splácí jednu hypotéku, někteří si ale berou i druhou. Tu využívají například na nákup investiční nemovitosti, vyplacení spoluvlastnického podílu nebo rozšíření stávajícího bydlení.
„Pokud jsou splněny podmínky, banky s poskytnutím druhé hypotéky nemívají problém. Klíčová je bonita žadatele, který musí být schopen splácet veškeré úvěry,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Druhá hypotéka

Když mluvíme o druhé hypotéce, obvykle tím myslíme jednu ze dvou situací. První nastává, když už jednu hypotéku splácíte a k ní si vezmete další. V takovém případě platíte současně dva úvěry, zajištěné dvěma nemovitostmi. Druhá varianta je, že původní hypotéku už máte splacenou a teprve poté si berete novou. V tomto článku se ale zaměříme především na první možnost, tedy na situaci, kdy splácíte dvě hypotéky současně.

Příklady využití druhé hypotéky:

• Druhá hypotéka na investiční byt
• Druhá hypotéka na vyplacení partnera
• Druhá hypotéka na rekonstrukci domu

Druhá hypotéka podmínky

Podmínky pro získání druhé hypotéky jsou prakticky stejné jako u té první. Banka však vždy pečlivě posoudí, zda na další úvěr dosáhnete. Klíčovým kritériem je bonita, tedy vaše celková schopnost splácet nejen nový, ale i stávající úvěr. Bonita žadatele se posuzuje podle výše a stability příjmů, ale také s ohledem na výdaje a stávající závazky.

Banka si prověří i vaši úvěrovou historii. Pokud jste měli v minulosti problémy se splácením, může být schválení druhé hypotéky obtížnější, případně zcela nemožné.

Pro získání druhé hypotéky jsou zpravidla vyžadovány také vlastní prostředky. Obvykle je potřeba mít naspořeno alespoň 20 % z hodnoty financované nemovitosti. Banky přitom sledují ukazatel LTV, který vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zajištění.

Také u druhé hypotéky je nutné ručení nemovitostí. Jako zástava může sloužit jak financovaná, tak i jiná vhodná nemovitost – například byt nebo dům rodičů.

Klasická hypotéka je účelový úvěr, který slouží k financování nemovitosti určené k trvalému bydlení. Může jít o byt, rodinný dům nebo také o rekreační objekt, pokud jsou splněny příslušné podmínky. Narazit můžete i na pojem investiční hypotéka. Nejde o zvláštní typ úvěru, ale o označení hypotéky využívané pro nákup nemovitosti určené k vlastnímu užívání či pronájmu.

Podmínky ČNB pro druhou hypotéku

Česká národní banka nestanovuje pro druhé hypotéky žádná zvláštní pravidla. Stejně jako u první hypotéky se banky musí řídit úvěrovými ukazateli, jejichž cílem je omezit nadměrné zadlužování domácností. V současnosti je pro banky závazná pouze horní hranice ukazatele LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. 

Další dva ukazatele DTI a DSTI mají pouze formu doporučení, nikoli povinného limitu. V praxi však mohou banky jejich hranice zohlednit. „Banky posuzují rizikovost každého žadatele o hypotéku individuálně. V případě druhé hypotéky mohou interně uplatňovat přísnější kritéria. I když limity úvěrových ukazatelů DTI a DSTI nejsou pro banky závazné, do určité míry k nim přihlížejí,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu HypotecniKalkulacka.cz.

Druhá hypotéka bez vlastních zdrojů

Druhou hypotéku lze získat i bez vlastních úspor. Bance můžete nabídnout do zástavy další nemovitosti, například váš byt nebo dům, případně nemovitosti rodičů nebo jiného blízkého člověka. 

Další možností je kombinace hypotéky s jiným úvěrem. Nejvhodnější je spojení druhé hypotéky a stavebního spoření. Výhodou je možnost získání úvěru bez zajištění nemovitostí a nižší úroková sazba oproti jiným spotřebitelským úvěrům.

Druhá hypotéka na stavbu nemovitosti

Někteří lidé si nejprve pořídí stavební pozemek na hypotéku a teprve později se rozhodnou začít stavět. V takové situaci je možné požádat o druhou hypotéku, která pokryje náklady na výstavbu.

Výběr banky je však omezený. Druhý úvěr musíte sjednat u stejné banky, která má pozemek v zástavě. Jiná banka by totiž nemohla nemovitost použít jako zajištění.

Alternativou k druhé hypotéce může být navýšení té stávající. V praxi ale nejde o skutečné navýšení. Vzniká nový úvěr, který se řídí aktuálními podmínkami banky, včetně posouzení bonity a výše úrokové sazby. Často se při této příležitosti původní úvěr zároveň refinancuje a oba úvěry se spojí do jednoho.

Investiční hypotéka

Hypotékou lze financovat i investiční nemovitost, například menší byt určený k dlouhodobému nebo krátkodobému pronájmu. U investiční hypotéky některé banky zohledňují i příjmy z nájmu, což může zvýšit vaši bonitu. Každá banka ale posuzuje tyto příjmy jinak. Proto se vyplatí vše konzultovat s nezávislým hypotečním specialistou, který vám pomůže najít řešení podle vaší situace.

Úroková sazba hypotéky

Úrokové sazby hypoték se v čase mění a ovlivňuje je řada faktorů. Patří mezi ně inflace, základní sazby stanovené Českou národní bankou nebo konkurenční nabídky jednotlivých bank. Miroslav Majer k sazbám doplňuje: „První a druhá hypotéka jsou obvykle sjednány v jiném období, takže mívají odlišné úrokové sazby. Ty mohou být nižší, ale i vyšší, podle aktuální situace na trhu. Výsledná sazba závisí na podmínkách banky, typu úvěru a vaší bonitě.“

Alternativy k druhé hypotéce

Alternativou k druhé hypotéce je již zmíněné navýšení stávající hypotéky. Pokud to podmínky úvěru a vaše bonita umožňují, banka vám může schválit vyšší částku. Další možností je úvěr od stavební spořitelny. Ten lze využít i bez zajištění nemovitostí, pokud potřebujete nižší částku, obvykle v řádu statisíců. Výhodou bývá rychlejší vyřízení a méně náročná administrativa. 

Refinancování hypotéky

Pokud můžete získat výhodnější podmínky, lze hypotéku převést k jiné bance. Nejvhodnější je řešit refinancování na konci fixace, kdy vám banka nesmí účtovat sankční poplatky.

Je možné refinancování dvou hypoték najednou? Ano, pokud mají podobný termín fixace a banka to umožní, můžete obě hypotéky refinancovat současně. V některých případech je možné je i sloučit do jednoho úvěru. Výsledkem může být jednotná sazba, jednodušší správa i nižší náklady.

Nejčastější chyby při druhé hypotéce

Mezi nejčastější chyby při sjednávání druhé hypotéky patří přecenění vlastní finanční situace, rychlé přijetí první nabídky a opomenutí možného růstu splátek. Mnoho žadatelů si neuvědomuje, jak výrazně může druhý úvěr zatížit rodinný rozpočet. Často se spokojí s první nabídkou, aniž by pečlivě porovnali úrokové sazby, poplatky či podmínky u různých bank. Třetím rizikem jsou vyšší splátky, které mohou nastat po skončení doby fixace. Bez dostatečné finanční rezervy může taková situace vést k vážným finančním problémům.